我们国家的房价，近20年，一直保持高速地增长，部分一线城市的平均房价已经超过了很多发达国家，在全球房价排名前十的城市中，我国占据4席，香港则常年位居全球房价第一。深圳、上海、北京紧随其后，我们国家其实在控制房价过快上涨方面做的并不好，国外是如何控制房价的，值得我们学习和借鉴。

美国

美国的国土面积和我们中国差不多，人口只有中国的1/4，所以大部分美国城市的住宅建筑都不会建得很高，多层、独栋房屋为主，东西部核心城市才会有高层公寓。美国房价从1991年到今天，在将近30多年时间内，整体平均价格上涨了2.92倍。在这么长的周期内看，其实整体涨幅并不大，主要原因是2007年到2011年这四年间爆发的次贷危机，直接导致美国房价整体下跌，跌幅达到了21.2%。

美国东西部沿海城市房价相对较高，西部房价最高的是加利福尼亚州的旧金山大湾区，单价在人民币6万到10万/平米。美国中部因为地广人稀，房价整体相对便宜，约5000元/平米左右。美国纽约房价目前是全美最高的，单价差不多在10万到14万/平米。其他城市的价格基本都在1-2万元/平的水平。

美国整体房价较高，但整体房价涨幅不算太高。美国房价控制相对合理，最主要的原因是：利率控制和税收调控。

虽然政府并不直接干预房地产的发展，但美国在交易和持有房产的过程中，都是需要交税的，特别是持有房产，每年都需要上缴相当高的税费，除了税费，每一栋房屋每年还需要支付保险费用，所以持有的成本是较高的。美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。高昂的税费成本，使得炒房客很难通过房产交易和租赁获得很高的利润。

德国

德国无论是经济还是房价在整个欧洲版图中都算是比较高的。德国全国整体房价折合人民币大约22700元/平，整体要比中国高不少，大约是中国的2倍多。所不同的是，德国房价比较平均，首都柏林的平均房价约为33800元/平，这个价格与德国全国房价相比高得不多。而我们国家房价差异巨大，北京、上海、深圳的房价均价都超过了6万元/平，是中国全国房价均价的6倍多。

德国房价长期涨幅不大，政府对于房价的控制行之有效。在过去的40年中，德国全国房价涨幅只有约60%，过去10年内，德国物价平均每年涨幅甚至都超过了房价的涨幅，扣除物价因素，德国实际房价其实是在缩水。即便是如此便宜的房价，目前德国家庭的住房自有率仅仅只有约42%，如果放在中国，这样的情况是不可想象的。

德国房价控制合理，主要有三个原因：

1，供求相对平衡。德国目前总人口8200万，住房总套数约4000万套，完全能满足每个家庭一套房子。另外，德国每年新建约25万套新房，加上联邦及地方各州都有大量的公房可供老百姓租赁，很大程度抑制了房价的上涨。

2，德国采取住房金融模式和房贷固定利率机制。购房人可以选择先存后贷的储蓄模式，也可以选择商业贷款，多样的房贷模式可以有效地抵御金融风险。

3，德国大力发展房屋租赁市场。德国租赁租房高达58%，特别是刚刚工作的年轻人，80%的人群都是选择租房，甚至有相当一部分的德国家庭一辈子都不买房。德国政府对房租水平也进行了严格限定，专门由市政部门、房东与房客协会等机构，共同制定每个城市及区域的房租价格，不让随意涨价。恶意涨价的房东甚至会判刑。

日本

20世纪中叶，日本经济飞速发展，房价也上涨迅猛。短短几年内房价就上涨了好几倍，巅峰时候，东京的23个区的地价总和当时可以买下整个美国。日本政府为了抑制投机炒房，1991年连续5次加息调控楼市，直接导致日本房产泡沫破裂。仅这一年内，日本全国房价下跌65%。之后日本的房价就一蹶不振，长期处于熊市之中。2022年日本东京的平均房价仅排在全球第42位，要远低于中国国内的一线城市。日本房价从1990年开始下跌，2012年才止跌企稳，近十年的平均房价涨幅仅为57.6%。目前日本全国的平均房价约为人民币16000元/平，很多城市都要比中国的一二线城市的价格便宜。

日本目前能保持较为稳定的房屋价格，主要原因是：

1，建低价房售租予中低收入者，日本目前年轻人都没有热衷买房的意愿，买房的平均年龄在35岁左右，远高于中国首次买房的平均年龄。

2，日本政府还通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。这些措施都是保障房价相对稳定的主要因素。

新加坡

新加坡对于控制可能过高的房价有自己的一套办法，政府把房地产发展重点放在了合理解决普通收入者的居住问题上。根据不同居民的收入水平设计不同的住宅，在新加坡住宅一般分为政府组屋、执行公寓、公寓、有地住宅等。普通收入者可以通过公积金购买政府组屋。目前有80%的新加坡居民都居住在政府组屋中，买房的时候政府还给予一定的补贴。当然，此类房屋在购买和再次销售出去也是有很多条件的限制的，这样就可以很大程度上杜绝炒房的可能。

执行公寓相比组屋要好一些，但对于购买人群是有条件限制的，月薪不能超过14000新币。

新加坡最近几年房价持续稳定上涨，而且相比房价，租金的价格和涨幅更大一些。目前新加坡市区金融中心的公寓价格约为人民币13万/平米，同样条件的组屋就便宜很多，只要5万人民币左右每平米。

中国目前全国平均房价已经突破了1万元/平米。近20年的房价涨幅远远超过上面这些发达国家。其中北京、上海、深圳等一线核心城市，房价20多年增长了超过30倍。除了借鉴他国有效控制房价的经验，结合我们国家的国情和房地产市场特点，我认为可以从以下几个方面进行调节：

一，不依靠房地产增加GDP，地方政府不能太过依赖出让土地作为地方财政收入。这个是目前中国房价过高最直接的因素，面粉便宜了，面包价格才能降下来。

二，多鼓励年轻人租房，改变工作、结婚就必须买房的社会观念。

三，建立更加完善的住房保障体系，大力发展公租、廉租、人才公寓等多样化房地产保障住房。可以结合不同人群需求，不同人群收入，提供不同房屋居住的市场供给。

四，合理的房地产税费政策，增加持有成本，特别是持有多套房产的，总价远超市场价格的豪宅领域等，真正做到“房住不炒”。

五，建立完善的房屋销售、房屋租赁市场价格体系等等。